Le droit de propriété d’un immeuble ou d’un meuble est un tout, comme un vignoble. Il peut être séparé, temporairement, en deux droits distincts :
– la nue-propriété (l’abusus), qui permet «d’abuser», c’est-à-dire de disposer de son bien comme on veut : le vendre, le donner, ou même le détruire : je suis propriétaire de mes vignes, je peux les vendre, même les abattre, mais je peux pas manger les raisins, ni les vendre, ni en faire du vin !
– l’usufruit (l’usus et le fructus), qui permet «d’user» de ce bien et d’en percevoir les «fruits» : je peux cueillir mon raisin, le vendre, en faire un grand cru, mais que de mon vivant, car l’usufruit n’existe que pendant la vie de son titulaire !
Relativement à un «immeuble», comme un appartement, le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives :
- le droit d’utiliser le logement (l’habiter),
- le droit de percevoir les revenus du logement (le louer),
- le droit de disposer du logement (le vendre).
Les deux premiers compose l’usufruit, c’est-à-dire le droit de jouissance et d’usage du bien, mais seul le troisième permet d’en disposer : le vendre ou le donner.
Cette séparation des différents droits, appelé «démembrement» peut concerner tous les biens : immeuble, portefeuille de titres, actions et parts sociales de sociétés, mais aussi, une voiture, un tableau, … Par contre, pour un immeuble par exemple, Il ne faudra pas confondre usufruit et droit d’usage et d’habitation, lequel est strictement personnel et est limité à la seule habitation du logement, sans pouvoir le louer, ce que permet l’usufruit.
Evaluation de l’usufruit
Autre question importante, celle de l’Evaluation de l’usufruit. (Hé oui, il y a toujours des impôts à payer !)
C’est le cas lorsque le nu-propriétaire et l’usufruitier veulent vendre le logement : comment se partager le prix entre eux ?
« Je reçois des impôts à payer concernant l’appartement dont mes parents, encore vivants m’ont donné la nue-propriété, je croyais que c’était gratos ! »
« Bingo, mon mari est mort, j’ai l’usufruit de l’appart’, les enfants héritent de la nue-propriété, et les droits de succession ? »
Ne vous inquiétez pas, tout est prévu par Monsieur «BERCY» pour les donations, successions, ventes, échanges, apports en société, etc.
On distingue deux cas, selon que l’usufruit est viager, ou temporaire.
- Dans le premier cas, l’évaluation se fait en appliquant un barème tenant compte de l’espérance de vie de l’usufruitier.
Age de l’usufruitier / Valeur de l’usufruit (%)
– Moins de 21 révolus/ 90 %
– Moins de 31 révolus/ 80 %
– Moins de 41 révolus/ 70 %
– Moins de 51 révolus/ 60 %
– Moins de 61 révolus/ 50 %
– Moins de 71 révolus/ 40 %
– Moins de 81 révolus/ 30 %
– Moins de 91 révolus/ 20 %
– Plus de 91 révolus/ 10 %
Quant au droit d’usage et d’habitation, il est évalué par le fisc à 60% de la valeur de l’usufruit viager.
- Dans le deuxième cas, l’usufruit à durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans et sans fraction :
23 % de 0 à 10 ans
46 % de 11 à 20 ans,
69 % de 21 à 30 ans.
Comment bien utiliser une SCI ?
L’efficacité de la Société Civile Immobilière aussi bien pour gérer des biens locatifs, que pour organiser la transmission de son patrimoine à ses enfants n’est plus à démontrer, notamment au moyen du partage des droits entre nus-propriétaires et usufruitiers.
Car elle permet, encore aujourd’hui, une optimisation fiscale que ce soit sur les loyers encaissés ou les donations consenties, en optant ou pas pour l’impôt sur les sociétés.
Par contre SCI et résidence principale ne sont pas à conseiller à un couple marié pour 3 raisons :
- fiscalement les personnes soumises à l’ISF perdent l’abattement de 30% sur la résidence principale (une décote plus faible sera admise – de 10 à 15%),
- en cas de divorce conflictuel, la dissolution de la SCI en justice ne sera obtenue que si la mésentente entre les «associés» (qui ne le sont plus !) paralyse le fonctionnement de la SCI,
- en cas de décès, le conjoint survivant perd le bénéfice des droits sur le logement familial.
Un service personnalisé répondra à votre demande, où nous étudierons vos motivations patrimoniales au regard de votre régime matrimonial, et des contraintes du droit des sociétés.
Faîtes donc appel à un avocat spécialisé qui rédigera des statuts adaptés à chaque cas.
Consultez-nous, nous avons la solution !