Vous souhaitez, pour un bien immobilier situé dans le ressort du Tribunal de Grande Instance de Marseille:
- En votre qualité de créancier, introduire une procédure de saisie-immobilière pour recouvrer votre créance au moyen de la vente forcée d’un bien immobilier appartenant à votre débiteur,
- En tant de co-indivisaire(s), sortir de l’indivision par une vente amiable aux enchères,
- Acquérir un bien immobilier, (appartement, maison individuelle, etc.), mis aux enchères publiques devant ledit Tribunal.
Comment vous y prendre ?
Le recours à un avocat du barreau de Marseille est obligatoire. Nous sommes à votre disposition pour étudier ensemble les modalités de notre intervention.
Achat aux enchères publiques
S’agissant d’acquérir un bien immobilier mis aux enchères publiques, le cabinet peut vous assister et porter les enchères en votre nom.
Afin de pouvoir enchérir, vous devrez constituer un dossier au cabinet composé des éléments suivants :
Pièces à remettre à l’Avocat (original + copie)
Si vous êtes un particulier :
- pièce d’identité en cours de validité + celle de votre conjoint si marié,
- votre livret de famille,
- votre contrat de mariage, ou votre PACS,
- indiquer vos professions respectives,
- justificatif de votre domicile.
Si vous intervenez en qualité de représentant d’une personne morale (SCI ou autre) :
- un extrait Kbis de – de 3 mois,
- un exemplaire certifié conforme des statuts de la société,
- le PV de l’assemblée vous ayant désigné,
- la justification que l’achat est conforme à l’objet social de cette société, (pour les marchand de biens, documents ci-dessus, et copie de la déclaration d’existence de marchand de biens déposée auprès de l’administration fiscale).
Vous devrez également signer un pouvoir pour enchérir en votre nom qui vous sera remis par l’Avocat.
Un premier terme qu’il vous sera utile de connaître est l’adjudicataire. Dérivé du verbe adjuger, il désigne une personne ayant fait l’acquisition d’un bien meuble ou immeuble par le biais d’une vente aux enchères après avoir effectué l’offre la plus élevée dans le cadre d’une procédure de mise en concurrence.
Avant l’audience, nous vous invitons fortement :
- A prendre connaissance personnellement du cahier des conditions de vente au greffe des Saisies Immobilières / greffe des Criées, Palais de Justice, Place Monthyon – 13006 Marseille.
- A effectuer avec la plus grande vigilance la visite des lieux comme indiqué sur l’affiche annonçant la vente car nous vous rappelons que dans le cadre d’un achat aux enchères publiques :
- Absence de garantie des vices cachés : La garantie des vices cachés ne s’applique pas au bien objet de l’adjudication.
- Bien occupé : Si l’occupant du bien est titulaire d’un contrat de location, ce titre est opposable à l’adjudicataire, lequel est toutefois en droit de percevoir les loyers dus par le locataire.
- Si vous êtes déclaré adjudicataire, vous devrez prévoir le paiement de Frais d’Adjudication:
- Les droits d’enregistrement aux impôts, environ 6% du prix de l’adjudication,
- Les frais taxés et les frais de publication à la conservation des Hypothèques.
- Il n’y a pas de frais de notaire à supporter.
Le cabinet pourra à votre demande prendre connaissance avant l’audience du cahier des conditions de vente et, le cas échéant, vous informer verbalement des particularités du bien (prestation en sus si vous ne devenez pas acquéreur).
Au plus tard la veille de l’audience, remettre à l’Avocat :
- Un chèque de banque à l’ordre de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocat du Barreau de Marseille d’un montant de 10% de la mise à prix, avec un minimum de 3.000€,
Ce chèque de banque vous est restitué dès la fin de l’audience si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire.
Si nous remportons les enchères, vous devrez adresser au Cabinet dans les 3 jours suivant l’adjudication
- Un chèque de banque à l’ordre de la CARPA ou,
- Un virement de banque sur notre compte client CARPA ouvert pour ce dossier, destiné à couvrir la plus grande partie des frais liés à l’achat, se décomposant comme suit, et dont votre avocat vous informera du montant:
- Les frais préalables de vente exposés par l’avocat poursuivant qui sont à la charge de l’adjudicataire, et sont connus à la barre le jour de la vente,
- Environ 10% du prix d’adjudication pour couvrir :
- Les droits d’enregistrement, (5,09% ou TVA),
- Les émoluments de vente qui se répartissent à raison des ¾ pour l’avocat poursuivant, et ¼ pour l’avocat adjudicataire, et qui sont, à ce jour, calculés par tranches selon le barème suivant, avec pour base le prix d’adjudication: de 0 à 6.500€ = 8,00% ; de 6.500 à 17.000€ = 3,30% ; de 17.000 à 60.000€ = 2,20% ; au-delà de 60.000€ = 1,65%.
- Les frais de publication de jugement d’adjudication, soit 0,1% du prix d’adjudication.
Exemple : si vous êtes devenu adjudicataire pour le prix de 100.000€ et que les frais préalables sont de 4.500€, nous vous demanderons une provision de (100.000 x 10% = 10.000€ + 4.500€ de frais préalables) = 14.500€.
Honoraires de l’Avocat
Avant l’audience, un chèque de 180€ TTC, (soit 150,00€HT), est à remettre au cabinet au titre de sa vacation, cette somme étant due que vous soyez déclaré adjudicataire ou non.
Si vous êtes déclaré adjudicataire, c’est-à-dire acquéreur du bien, les honoraires du cabinet seront calculés de la façon suivante :
- Prix d’adjudication inférieur à 150.000€ : Honoraire fixe de 1.500€ HT, (+TVA à 20%),
- Prix d’adjudication supérieur à 150.000€ : Honoraire proportionnel égal à 1% HT, du prix d’adjudication (+ TVA à 20%).
Frais en cas d’adjudication (rappel)
Si vous êtes déclaré adjudicataire, vous devez prévoir le paiement :
- Des droits d’enregistrement aux impôts, environ 6% du prix de l’adjudication.
- Les frais taxés et les frais de publication à la conservation des Hypothèques (0.715% du prix d’achat du logement)
Il n’y a pas de frais de notaire à supporter.
Surenchère du dixième
L’adjudication n’est définitive qu’après expiration d’un délai de 10 jours pendant lequel toute personne peut former une surenchère du dixième du prix adjugé.
Dans ce cas, l’adjudication est annulée et une nouvelle adjudication a lieu dans un délai de 3 à 4 mois.
Préemption
La commune dans laquelle se situe le bien peut le préempter dans un délai de 30 jours après l’audience.
Paiement du prix de l’adjudication
Article R322-56 du code des Procédures civile d’exécution : «Le versement au séquestre ou la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations du prix auquel est tenu l’adjudicataire en application de l’article L.322-12, est opéré dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal à compter de l’adjudication jusqu’au versement complet du prix ou sa consignation.»
Au-delà de quatre mois, le taux sera le taux légal majoré de cinq points jusqu’à parfait paiement, et la réitération de l’enchère pourra être réclamée par tout intéressé, (le bien pourra être remis à la vente).
Bien occupé
Si l’occupant du bien est titulaire d’un contrat de location, ce titre est opposable à l’adjudicataire, lequel est toutefois en droit de percevoir les loyers dus par le locataire.
Si l’occupant du bien est occupant sans droit ni titre, le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion.
Dettes et charges de copropriété dues par le saisi
L’adjudicataire n’est tenu ni du paiement des dettes ni des charges de copropriété impayées par le saisi.