Trois nouvelles Lois1 viennent de modifier les règles de vote fixées par la Loi du 06 juillet 1965 sur la copropriété : les fameux articles 24, 25, et 26.
Article 24 : la majorité simple
C’est d’abord la majorité requise par défaut, c’est-à-dire lorsque la Loi n’en n’a pas prévue une autre !
C’est la majorité des voix – plus de «pour» que de «contre» (millièmes ou tantièmes) – exprimés par les seuls copropriétaires présents ou représentés à l’AG. Les abstentions ne sont pas prises en compte.
Sont concernés:
- comme avant, les actes usuels de la vie de la copro., les travaux d’entretien courants de l’immeuble et de ses équipements (installation de charges des véhicules électriques ou hybrides), ou obligatoires (mise aux normes ascenseurs), ou de remplacement (chaudière usagée).
- mais aussi maintenant : opérations de rénovation énergétique des parties communes (réfection d’un toit-terrasse), certains travaux d’accessibilité (main courante, rampe d’accès), d’accès TNT numérique, ADSL et fibre optique.
Article 25 : la majorité absolue
C’est la majorité des voix de tous les copropriétaires (millièmes ou tantièmes ), présents, représentés, et absents.
La loi autorise cependant, lorsqu’elle n’est pas atteinte, mais que le vote a recueilli au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires, de voter tout de suite une 2ème fois à la majorité de l’article 24. Sinon une nouvelle AG devra être convoquée.
Sont concernés:
- comme avant, pour désigner ou révoquer le syndic, les membres du Conseil syndical, autoriser un copropriétaire à faire des travaux privatifs mais d’intérêt collectif (changement de fenêtres extérieures), ou affectant les parties communes.
- mais aussi maintenant : obligation de mise en concurrence du contrat de Syndic tous les 3 ans si AG art. 25.
Article 26 : la double majorité
C’est la majorité :
- en nombre des copropriétaires
- plus les 2/3 des voix (millièmes ou tantièmes).
Sont concernés:
- les achat ou vente de parties communes ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble, la modification du R.C. relative à l’usage par un copropriétaire d’une partie commune (utiliser une terrasse), la jouissance ou l’usage des parties communes (autorisation de garer dans une cour commune – modalités d’ouverture des portes d’accès de l’immeuble – suppression du poste de concierge ou de gardien), l’autorisation de surélévation pour créer des lots privatifs.
Et enfin le dernier tiers (je sais ça fait 4/3) :
L’unanimité
C’est l’accord de tous les copropriétaires.
Sont concernés:
- la modification du R.C. tendant à imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.
- l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.
1 Loi Alur du 24/03/2014 – Loi Macron du 06/08/2015 et Loi LTE du 17/08/2015.